Revalorização de Imóveis - Qual o impacto na Demonstração de Resultados

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18 de Maio de 2023
Revalorização de Imóveis - Qual o impacto na Demonstração de Resultados

É comum os ativos fixos tangíveis e intangíveis passarem por um processo de desgaste, associado à sua utilização, durante a sua vida útil. Isto, por norma, traduz-se numa perda de valor que, em termos contabilísticos, se denomina como depreciação ou amortização. Por outro lado, podem ocorrer revalorizações…já ouviu falar? Saiba em que consiste a revalorização de imóveis!

Revalorização - significado

Antes de tudo, é importante entender o que significa o conceito de “revalorização”.

Revalorizar algo deriva da palavra “valorizar” e significa o ato de acrescentar valor, isto é, voltar a valorizar.

Em termos contabilísticos, este termo é bastante associado aos ativos fixos tangíveis, nos quais podem estar incluídos:

-Terrenos, edifícios, instalações técnicas e outros bens imóveis;

-Mobília;

-Equipamentos informáticos (computadores, impressoras e entre outros);

-Veículos (carros, carrinhas, camiões e entre outros), utilizados para o transporte das pessoas e mercadorias;

-Mercadorias e stock.

Saiba o que são e quais as principais diferenças entre Ativos Tangíveis e Intangíveis.

Por outro lado, os imóveis podem também estar associados a edifícios para fins de arrendamento (habitacionais ou de outro tipo) ou para valorização de capital. Nesse caso, integram a rubrica de Propriedades de Investimento, que poderá consultar na NCRF 11.

Neste artigo, vamos focar-nos na revalorização de imóveis, enquanto ativos fixos tangíveis, os chamados ativos tangíveis imobiliários.

Então, o que significa revalorizar um ativo?

Em termos práticos, pode ocorrer uma revalorização de um ativo por diferentes motivos, nomeadamente através da realização de obras no imóvel, recuperação de mobília ou arranjos e melhorias no carro, por exemplo.

Como tal, o ato de revalorizar um ativo fixo tangível pressupõe que exista um ajuste da quantia escriturada do mesmo, uma vez que o ativo terá passado por um processo de incremento de valor, que acaba por colmatar possíveis efeitos do processo natural de depreciação.

Esse valor acrescentado pode ser mensurado de duas formas distintas: segundo o modelo do custo ou a partir do modelo de revalorização.

Se optar por utilizar o modelo do custo, esse ativo fixo tangível deve ser escriturado pelo seu custo deduzido de qualquer depreciação acumulada e quaisquer perdas por imparidade acumuladas, de forma a refletir o gasto ou danos naturais que vão desvalorizando o ativo.

Por outro lado, se adotar o modelo de revalorização, um ativo fixo tangível cujo justo valor possa ser mensurado com fiabilidade deve ser escriturado por uma quantia revalorizada, que é o seu justo valor à data da revalorização deduzido de qualquer depreciação acumulada ou perdas por imparidade acumuladas consecutivas. Saiba tudo no §31 da Norma Contabilítica de Relato Financeiro (NCRF) 7.

O que significa o “justo valor”?

Segundo o NCRF, o justo valor diz respeito à quantia pela qual um ativo pode ser vendido ou um passivo liquidado, por partes conhecedoras e dispostas a esse efeito, numa transação isenta, isto é, em que não exista uma relação entre as partes envolvidas.

Para tal acontecer de forma correta, o modelo as revalorizações deve ser aplicado com uma regularidade suficiente (a cada um, três ou cinco anos, dependendo das alterações nos justos valores dos ativos em causa), de forma a garantir que a quantia escriturada não difira materialmente daquela que seria determinada pelo uso do justo valor à data do balanço.

No caso específico dos ativos imobiliários, como terrenos, armazéns, estabelecimentos comerciais ou edifícios, o seu justo valor deve ser determinado a partir de provas baseadas no mercado. Isto pressupõem a existência de uma avaliação por parte de profissionais credenciados e independentes, como pode verificar no § 32 NCRF 7.

Importante: Caso não existam provas fundamentadas baseadas no mercado, o modelo de revalorização não pode ser utilizado (§ 33 NCRF 7).

Por outro lado, este modelo deve ser adotado a toda a classe do ativo fixo tangível à qual pertença o imóvel revalorizado.

Como calcular o Excedente de revalorização?

Valor contabilístico do ativo (VC) = Justo Valor – Depreciações acumuladas subsequentes – Perdas por imparidade subsequentes

Após a revalorização, a quantia escriturada do ativo fixo tangível tem que ser igual à sua quantia revalorizada.

Qual o impacto de uma revalorização na Demonstração de Resultados?

De acordo com o § 35 NCRF 7, quando ativo fixo tangível for revalorizado, qualquer depreciação acumulada à data da revalorização pode ser tratada de duas formas distintas:

-Em situações em que um ativo seja revalorizado por meio da aplicação de um índice para determinar o seu custo de reposição depreciado, a revalorização é reexpressa proporcionalmente, com a alteração na quantia escriturada bruta do ativo. O objetivo principal é garantir que a quantia escriturada do ativo após a revalorização iguale a quantia revalorizada.

- Em grande parte dos casos de revalorização de imóveis, a revalorização é eliminada em relação à quantia escriturada bruta do ativo, sendo a quantia líquida reexpressa para a quantia revalorizada do ativo. A quantia do ajustamento proveniente da reexpressão ou da eliminação da depreciação acumulada faz parte do aumento ou da diminuição na quantia escriturada que seja contabilizado de acordo com os §39 e §40 do NCRF.

Excedente de revalorização - contabilização

Como registar uma revalorização na Demonstração de Resultados, segundo este modelo?

Em termos práticos, é possível que uma revalorização tenha um impacto no aumento do justo valor (quando existem excedentes de revalorização), como na diminuição do justo favor (quando são registadas perdas por imparidade).

Tudo isto tem efeitos diretos na Demonstração de Resultados, uma vez que cada um dos cenários é registado de forma distinta.

Situação de reconhecimento do aumento para o justo valor

  • Registo no Capital Próprio

  • Conta 58 (Excedentes de revalorização de ativos fixos tangíveis e intangíveis)

Exceção: Quando se verificar reversão de um decréscimo de revalorização do mesmo ativo reconhecido nos resultados, passa a ser registado nos resultados, na conta 7625 (Reversões e perdas por imparidade em ativos fixos tangíveis).

Situação de reconhecimento da diminuição para o justo valor

  • Registo nos Resultados

  • Conta 635 (Perdas por imparidade em ativos fixos tangíveis)

Exceção: Quando se verifica a existência de um saldo credor no excedente de revalorização relativamente ao mesmo ativo, deve ser registado diretamente no Capital Próprio, na conta 58 (Excedentes de revalorização de ativos fixos tangíveis e intangíveis).

Para entender melhor estas implicações, veja quais as principais diferenças entre o Balanço e a Demonstração de Resultados.

Em termos práticos, se pretender consultar a Demonstração de Resultados, Balanço, Fluxos de Caixa e muitas outras informações acerca dos seus clientes, fornecedores, parceiros ou concorrentes, já o pode fazer a partir dos diferentes relatórios do Racius. Nestes relatórios, poderá ver em detalhe todas as rubricas financeiras, nomeadamente as que se relacionam com uma possível valorização de ativos. Conheça todos os planos de subscrição.

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